:.:.: BABICKIE FORUM INTERNETOWE :.:.:

Gość

Intensywna ubranizacja gminy jest nieuchronna. Wschodnie rejony od Lazurowej w Warszawie po Ogrodniczą w Babicach są bliżej centrum niż Ursynów czy Kabaty.
Po wybudowaniu S8 a w perspektywie 2 kadencji metra, parcie na budownictwo wielomieszkaniowe będzie ogromne, co już widać na zachód od Lazurowej.
Nie wiem jak trzeba być przywiązanym do ojcowizny i uprawy warzyw aby nie chcieć odrolnić i sprzedać gruntu. W grę może wchodzić tylko sentyment bo rachunek ekonomiczny jest prosty.
Żaden inwestor nie przyjdzie aby rozpocząć inwestycję na polu kapusty. To gmina musi mieć wizję rozwoju, przygotować plan zagospodarowania przestrzennego co nie zmusza automatycznie właścicieli do sprzedaży działek i nie zabrania wykorzystywania zgodnie z dotychczasowym przeznacz niem, zresztą z tego co wiem z rozmów z właścicielami gruntów większość oczekuje takich działań. Źle jest gdy włodarze traktują ten instrument jako atrybut władzy, jeszcze gorzej gdy jest to argument siły nacisku. Jasne reguły działania wg wcześniej przyjętych planów, to konieczny element rozwoju.

Lucyfer

Jest z tym jeden problem, o którym kiedyś pisała Kiziamizia, zarówno prawny, jak i byłby mentalnościowy, gdyby to próbować zmienić.

Mianowicie kto ponosi koszt przygotowania terenu do sprzedaży - czyli budowy dróg i innej infrastruktury na tym terenie, jak i wymuszonej jego zasiedleniem infrastruktury (już nie tylko technicznej) w pozostałych częściach gminy - czyli zwiększanie przepustowości dróg, nowe szkoły, przedszkola, przychodnie, itd.

Co do tej drugiej części, to generalnie po świecie jest podobnie - ponoszą ją samorządy, czasem dofinansowywane przez państwa, gdy inwestycje są także ponadlokalne.

Natomiast uzbrojenie i przygotowanie terenu mającego być sprzedanym i zabudowanym obecnie w Polsce jest możliwe na dwa sposoby:

- robi to gmina na własny koszt (czyli ogółu podatników). Ale są to koszty potężne, więc gminy się z tego wycofują, nie chcąc wykupować ani nawet za darmo przejmować ziemi pod drogi i ulice, bo wtedy już muszą we wszystko zainwestować potężne pieniądze - szczególnie gdy odralnia się duże tereny.

- gmina, co wspominam wyżej, ucieka od wykupu ziemi pod ulice i drogi (zdaje się, że nie ma takiego obowiązku prawnego), zapewniając tylko dojazd do całego wielkiego terenu, dojście do niego wszystkich mediów i ewentualnie budowę i uzbrojenie jednej głównej ulicy terenu. Ale wszystkie ulice odchodzące od niej na boki i potem wgłąb już pozostają własnością właścicieli ziemi, którą sprzedają pod budowę.

I to może być dziwnie, bo pojawi się kwestia, kto ma budować kanalizę, wodociąg, oświetlenie ulic, utwardzać ulice, itp. Na pewno nie gmina. Ponownie nie wiem, czy taki obowiązek ma właściciel przekształconej ziemi rolnej? Chyba nie. Czyli powinni się samoorganizować nabywcy działek, i wspólnie organizować i finansować inwestycje. Ponieważ miałem z takimi sytuacjami styczność, blado to widzę, bo owo dogadywanie się jest bardzo ciężkie. A koszty są bardzo wysokie, co spowoduje spadek cen ziemi w takiej konfiguracji.

I tu nawiązuję do tego, co kiedyś opisywała KiziaMizia, jak to rozwiązali Holendrzy. U nich jeżeli grupa gospodarzy chce sprzedać pola pod działki, bo muszą się dogadać między sobą, zgłosić to samorządowi. Ten opracowuje (nie pamiętam, czy na ich koszt) szczegółowy projekt zagospodarowania terenu z całą niezbędną infrastrukturą i wycenia koszt jej budowy. A wtedy konsorcjum sprzedających musi wpłacić tę kwotę do kasy samorządu, inaczej ten im ziemi nie odrolni. Jeżeli wpłacą, to odralnia, a potem z tych pieniędzy samorząd buduje infrastrukturę.

Mnie się ten pomysł całkiem podoba, bo racjonalnie nakłada koszt - na tych, którzy zarabiają sprzedając ziemię pod budowę, a nie jak nasze krajowe pomysły z opłatą adjacencką, obciąża nim ludzi od lat mieszkających przy jakimś terenie i mogących już z racji sytuacji życiowych pieniędzy na nagłe wpłacenie kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Ale nie wiem, czy taki system by się u nas spodobał. Pomijając, że obecnie prawnie chyba nie jest dopuszczalny.

jap_1

Marsto

Lucyfer

Gość

Marsto

Gość

Stan prawny w Polsce w sprawie odrolnienia jest taki:

1. Plan przestrzennego zagospodarowania tworzy gmina, tym samym odralnia.
Nie robi tego za darmo bo z tego tytułu przy sprzedaży pobiera opłatę planistyczną
i przy podziale i (lub) scaleniu opłatę adiacencką.
2. Jeżeli buduje infrastrukturę (wodociągi, kanalizacja, utwardzenie i oswietlenie drogi)
to także pobiera kolejną opłatę adiacencką. Należy zaznaczyć, że wykonanie tego typu
infrastruktury jest ustawowym obowiązkiem i zadaniem gminy, ktorych kosztem nawet
czesciowo nie można obciążyć mieszkańców w procesie inewstycyjnym. Nie dotyczy to
przyłączy domowych, które obciążają w całości właściciela.
3. Drogi oznaczone w planie jako publiczne gmina ma obowiązek wykupić, jako
wewnętrzne- nie.

Czym to się różni od systemu holenderskiego?

Tu i tu gmina pobiera opłaty. Różnica jest taka, że w Holandii z góry, w Polsce post factum.

Wady i zalety:

W Holandii właściciele w pewnym sensie kredytują działania gminy zyskując wyższą cenę ze sprzedaży uzbrojonych działek.
W Polsce gmina musi kredytować się sama ale wlasciciele uzyskują niższą cenę za sprzedaż działek nie uzbrojonych.

Trochę inaczej to wygląda przy sprzedaży developerom, zwlaszcza działek wielkoobszarowych gdzie warunki negocjuje się zazwyczaj obciążając ich kosztami infrastruktury w części a często w całości. Tylko tu gminie musi się chcieć.

Może system holenderski jest korzystniejszy zarówno dla gminy ale i dla właścicieli, bo mają pewność, że ich pieniądze pójdą na podniesienie wartości nieruchomości a nie gdzie indziej jak w systemie polskim, np na premie dla wójta i urzędników gminnych 😉
jednak system polski w innych gminach tez działa, dlaczego miałby nie działać w SB.

Lucyfer

Gość

Leszek.P

Gość

Panie Leszku. P a jak ma się to o czym pan pisze powyżej do zapisów Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. 2001 nr 72 poz.747) w szczególności do paragrafu 3 pkt 1:"Zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków jest zadaniem własnym gminy".

Gość

Z postu p. LeszkaP wynika, że nic się nie da zrobić a wszystkiemu winni są mieszkańcy. Nasuwa się pytanie: po co znowu kandyduje? Nie lepiej ustąpić miejsca tym, którzy wiedzą jak rozmawiać z mieszkańcami i rozwiązywać problemy?

R · Gość

Gość

Szanowny panie Leszku troszkę pan przesadził z tymi 165 zł bo grunt bez odrolnienia i podatków jest warty 100 a wzrasta o drugie 100 minus 35 zostaje 65 i od tego podatek a te 35% to nie wiem skąd się wzięło